Steeds meer mensen zijn op zoek naar manieren om hun pensioen veilig te stellen, of gewoon een creatieve manier om een woning te vinden. Het splitsen van een woning is dan een hele interessante optie. Zeker in de randstad zien we veel aanvragen voorbij komen voor het splitsen van een woning. In dit artikel ga ik je alles vertellen over het splitsen van een woning. Wat is het, wat zijn de voordelen, waar moet je rekening mee houden, etc.
- Wat is splitsen?
- Mag je altijd een woning splitsen?
- Waarom zou ik een woning splitsen?
- Welke kosten moet ik rekening mee houden?
- Verbod op woning splitsing
- Conclusie
Wat is splitsen?
Wanneer je een bestaande woning gaat verkopen of verhuren al meerdere zelfstandige woningen, spreken we van een splitsing. Dit geldt dus niet als er bijvoorbeeld een vriend of vriendin bij je intrekt om de kosten te drukken. Het moeten wel zelfstandige woningen zijn. In Amsterdam zie je bijvoorbeeld vaak dat een groot herenhuis van meerdere verdiepingen gesplitst wordt in meerdere appartementen, die dan verhuurd of verkocht worden. Het splitsen van een woning bij verhuur gaat iets anders dan bij het verkopen van een woning. Wil je namelijk gaan splitsen en verhuren, dan is er sprake van een bouwkundige splitsing. Ga je splitsen om te verkopen, dan is er sprake van een kadastrale splitsing.
Woning splitsen en verhuren
In de meeste gevallen willen mensen de woning splitsen en verhuren. Hierdoor creëer je maandelijkse inkomsten en blijft het appartement ook nog jouw eigendom. Het verhuren van meerdere kleinere appartementen levert doorgaans meer op dan het verhuren van één grote. Zoals gezegd hebben we in dit geval een bouwkundige splitsing. Voor een bouwkundige splitsing heb je doorgaans alleen een omgevingsvergunning nodig. Het moeten namelijk opzichzelfstaande appartementen worden, waardoor aanpassingen aan de woning gedaan moeten worden. Vaak is voor die aanpassingen een omgevingsvergunning nodig. Er moeten bijvoorbeeld vluchtvoorzieningen aanwezig zijn. Het hele pand moet voorzien zijn van brand en rookmelders. De woningen moeten voldoen aan gestelde geluidseisen en er moet een badkamer en sanitaire voorziening aanwezig zijn.
Tip: een eigen buitenruimte is zeker niet verplicht, maar een buitenplaats, balkon of tuin voegt wel extra waarde toe aan de woning.
Woning splitsen en verkopen
Het proces van het splitsen bij het verkopen is een stuk ingewikkelder. Naast dat je waarschijnlijk een omgevingsvergunning nodig hebt voor de verbouwing, heb je ook nog een splitsingsvergunning nodig. De splitsing zorgt er namelijk voor dat de woning definitief gesplitst wordt in aparte woningen, met eigen vastgestelde grenzen. Deze splitsingsvergunning vraag je aan bij de gemeente. Bij een kadastrale splitsing moeten alle zelfstandige woningen beschikken over een eigen badkamer en sanitair, een eigen keuken, een eigen voordeur en huisnummer. De voordeur hoeft niet aan de straat te zitten, maar mag ook uitkomen in het trappenhuis of een gedeelde hal.
Tip: een eigen buitenruimte is zeker niet verplicht, maar een buitenplaats, balkon of tuin voegt wel extra waarde toe aan de woning.
Mag je altijd een woning splitsen?
Nee, je mag niet altijd een woning splitsen. Heb je dus een huis op het oog dat je wil gaan splitsen, ga dan eerst na of dat überhaupt wel mag voordat je het huis koopt. We hebben al situaties meegemaakt waarbij mensen een huis gekocht hadden om te splitsen, terwijl dit helemaal niet toegestaan was. Wanneer je vergunningaanvraag afgewezen wordt, is er geen mogelijkheid om te splitsen. Sonde van het geld natuurlijk. Het beleid hierover is in iedere gemeente verschillend, hou hier dus rekening mee.
In het bestemmingsplan is vaak vermeld hoeveel woningen ieder bouwvlak mag bedragen. Vaak is dit slechts één. Wil je dus toch splitsen, dan moet er door de gemeente afgeweken worden van het bestemmingsplan. Heeft dit kans van slagen, ja hoor, maar je bent wel afhankelijk van je gemeente. Er worden door de gemeente bepaalde afwegingen gemaakt tussen belangen van de aanvrager en die van omwonenden. Bij deze afwegingen kan de gemeente gebonden zijn aan een beleid. Bijvoorbeeld aan provinciale, regionale of gemeentelijke beleidskaders. Wanneer je de woning splitst, ben je geheel zelfstandig en verlies je geen privacy, maar woon je wel dicht bij elkaar.
Wil je dus bouwkundig of kadastraal gaan splitsen, check dan eerste even het bestemmingsplan en overleg met je gemeente.
Waarom zou ik een woning splitsen?
Ben je aan het overwegen om je woning te splitsen, dan zal dat waarschijnlijk zijn op basis van financiële of sociale gronden. Of allebei natuurlijk.
Splitsen uit financieel oogpunt
In de meeste gevallen willen mensen een woning splitsen uit financieel oogpunt. Met het verhuren van woningen kun je namelijk een aardig centje verdienen, zeker als het over meerdere appartementen gaat. In grote steden is dit het meeste interessant, aangezien daar de woonruimte het schaarst is.
Splitsen uit sociaal oogpunt
Een woning splitsen kan natuurlijk ook interessant zijn als je niet in staat bent om in je eentje een huis te kopen, maar dit samen met bijvoorbeeld vrienden wel voor elkaar kunt krijgen. Eigenlijk is dit natuurlijk ook uit financieel oogpunt, maar niet om er iets op te verdienen. Enkel om zelf te kunnen wonen. Een andere sociale reden kan mantelzorg zijn.
Welke kosten moet ik rekening mee houden?
Het splitsen van een woning is vaak geen goedkope ingreep, maar daar wil je over een tijdje de vruchten van plukken. Wat precies de kosten zijn is moeilijk in te schatten, omdat dat in iedere situatie en bij iedere gemeente anders is. Wat ik wel aan kan geven is met welke kosten je rekening moet houden.
- Bouwtekeningen – Deze laat je maken door een architect. Wil je binnen 3 minuten een op maat gemaakte offerte, klik dan hier.
- Notariskosten – Hij zorgt voor de juridische afwikkeling bij het registreren van de appartementen en maakt de splitsingsakte.
- Gemeentekosten – Voor een omgevingsvergunning betaal je legeskosten bij de gemeente.
- Verbouwkosten – Verbouwkosten zijn de grootste kostenpost bij een woningsplitsing.
Verbod op woning splitsen
Sommige gemeenten staan het niet overal toe om woningen te splitsen. Zo heeft de gemeente Den Haag woning splitsen in bepaalde buurten uitgesloten. Woning splitsen in steden als Den Haag, Amsterdam, Utrecht en Rotterdam is enorm populair. Ze willen er hiermee voor zorgen dat er voldoende woningen voor grotere huishoudens overblijven.
Natuurlijk zijn er altijd mazen in de wet waardoor het wel kan, alleen moet je dit dan wel weten. Wil jij dit weten? Plan dan een gratis adviesgesprek.
conclusie
Een woningsplitsing is een zeer interessante optie en in veel gevallen een goede investering. Zorg er echter wel voor dat je goed voorbereid bent, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Check daarom altijd het bestemmingsplan en leg alvast contact met je gemeente. Vindt je het zelf lastig om het bestemmingsplan te checken, vraag hieronder dan een adviesgesprek aan. Dan kan Nick dit voor je checken.
