Je hebt de wens om te verbouwen, maar weet nog niet zeker wat je wil verbouwen en dit uiteindelijk voor jou wel betaalbaar is. De vraag is, waar begin je en hoe krijg je het overzicht zo nauwkeurig mogelijk wat betreft de kosten voor jouw toekomstige verbouwing?
Wat wil je gaan verbouwen?
De eerste stap lijkt heel simpel; wat wil je precies gaan verbouwen? Deze stap lijkt simpel, maar soms weet je dit nog niet helemaal zeker. Vaak omdat je niet weet wat verschillende ingrepen voor kosten met zich meebrengen.
Laten we ons het volgende scenario voorstellen: Je hebt vrij duidelijk voor ogen wat je wil gaan verbouwen, maar weet nog niet zeker of het binnen je budget past en of de gemeente akkoord gaat met je plannen. Je hebt een appartement gekocht op de begane grond in Amsterdam. Ruimtelijk gezien wil je graag een aanbouw aan de achterzijde, het interieur verbouwen en het liefst wijzig je ook iets aan de gevel aan de straatzijde. Bij het maken van het ontwerp samen met de architect is het mogelijk om tot een globale kostenraming te komen. Hiervoor zijn kengetallen te gebruiken die beschikbaar worden gesteld door bijvoorbeeld een partij als bouwkostenkompas.
Overleg met een aannemer
Om te verifiëren of de kostenraming aansluit bij de realiteit kun je het schetsontwerp met een aannemer bespreken. Daarbij zal belangrijk zijn dat je het ook hebt over de beoogde bouwmethodiek en het afwerkingsniveau. Hoewel een aannemer vaak een indicatie kan geven over de kosten aan de hand van het schetsontwerp / voorontwerp, zal hij een meer accurate offerte op kunnen stellen aan de hand van het definitieve ontwerp en constructieberekening. Daarin is namelijk vastgelegd wat de bouwmethodiek zal zijn en welke constructieve elementen er benodigd zijn.
Eerst een conceptaanvraag
Mocht er echter een onzekerheid in het plan zitten wat betreft de mogelijkheden omtrent de gevelwijziging, dan kan het wijs zijn om eerst een conceptaanvraag in te dienen bij de gemeente om te laten toetsen op welstand en bestemmingsplan. In dit geval is het vaak slim, indien je de kosten wil drukken, om niet gelijk door te gaan naar het definitieve ontwerp, omdat dit bij een mogelijke afkeuring dan weer moet worden aangepast en zo ook de offerte van de aannemer. Om dan toch tot een inschatting te komen of er iemand is die het project binnen jouw budget kan realiseren is het dus handig om middels het schetsontwerp met een aantal aannemers te overleggen.
Verbouwkosten per M3
Wanneer we terug gaan naar het voorbeeld en uitgaan van een aanbouw van 7 x 3 m met een hoogte van 3,5 m komen we tot een inhoud van 73,5 m3. De huidige inhoudsprijs voor een aanbouw met een basisafwerking in de provincie Zuid-Holland is € 570,- / m3. Een dergelijke aanbouw zal dus ongeveer € 42.000,- ex. btw kosten. Vervolgens zijn er losse elementen die de prijs nog kunnen beïnvloeden, zoals de toepassing van een lichtstraat of een lichtkoepel en de grootte van de doorbraak richting de nieuwe aanbouw. Wil je bijvoorbeeld de gehele gevel eruit breken, dan zal er constructief meer moeten gebeuren en zal dit dus leiden tot hogere kosten.
Prijsbeïnvloeders verbouwkosten
Net als dat het afwerkingsniveau voor de gehele aanbouw een variabele is, zo is de keuze van het type daklicht of type kozijn een bepalende factor op de prijs. Een harmonica pui is mooi, maar is een stuk prijziger dan (houten) kozijnen met vaste elementen en openslaande deuren. Een lichtstraat met zadeldak van 2 x 6 m is mooi, maar een lichtstraat met lessenaars dak van 1 x 4 m is goedkoper en een lichtkoepel van 1,5 x 1,5 m nog goedkoper. Het is in het voortraject dus belangrijk om in je budgettering na te gaan waar je de meeste waarde aan hecht. Je architect en aannemer kunnen je helpen hier een beter inzicht in te verkrijgen.
Overige kosten bij het verbouwen
Even los gezien van de daadwerkelijke bouwkosten zijn er ook nog kosten voor advieswerk, onderzoek en de gemeente. Onder advieswerk valt de architect, de constructeur en eventuele sonderingen en andere adviseurs. Bij de gemeente gaat het om legeskosten welke veelal worden bepaald aan de hand van de bouwkosten ex. btw. Het percentage en exacte berekening van de legeskosten scheelt per gemeente, dus om dit inzichtelijk te krijgen is het handig om dit op voorhand uit te zoeken.
Conclusie
Samenvattend is het dus handig om een overzicht te maken van alle kosten voor adviseurs en gemeente en vervolgens te beginnen met het maken van een ontwerp en kostenraming om te toetsen of je budget toereikend is voor hetgeen dat je wil bereiken. Met het ontwerp benader je alvast wat aannemers en tegelijkertijd laat je het definitieve ontwerp en constructieberekening uitwerken. Vervolgens kan de aannemer een nauwkeurige offerte opstellen en zal het kostenplaatje omtrent de verbouwing steeds duidelijker worden. Vanwege deze convergerende eigenschap, kan het zo zijn dat bepaalde ingrepen toch niet binnen het budget passen. Hou dus vooraf rekening met improvisatie, dan voorkom je voor jezelf grote teleurstellingen!
