Je gaat een nieuw huis bouwen of een huis verbouwen. Dat is financieel vaak een behoorlijke ingreep, waardoor je van tevoren graag een goed beeld wil hebben van de totale kosten. Een van die kosten wordt vaak nog wel eens vergeten, waardoor dit voor een onaangename verrassing zorgt. We hebben het hier over de legeskosten. Wat zijn legeskosten en hoe hoog zijn die voor jou?
- 1. Wat zijn legeskosten
- 2. Wanneer betaal je legeskosten?
- 3. Waaruit bestaan legeskosten?
- 4. Hoe bereken ik mijn legeskosten?
- 5. Bezwaar maken tegen je legeskosten
- 6. Wat als ik mijn vergunningaanvraag intrek?
1. Wat zijn legeskosten?
Legeskosten, oftewel bouwleges, zijn in feite kosten voor het in behandeling nemen van je vergunningaanvraag. Deze moet je ook betalen als je vergunning uiteindelijk niet verleend wordt. Hoe hoog de legeskosten zijn in afhankelijk van je gemeente. De kosten voor leges zijn namelijk per gemeente verschillend.
2. Wanneer betaal je legeskosten?
Je betaalt legeskosten wanneer je een omgevingsvergunning aanvraagt bij de gemeente. Een omgevingsvergunning heb je nodig wanneer je een nieuw huis gaat bouwen of een verbouwing gaat doen die niet vergunningsvrij is. Wanneer je verbouwing dus vergunningsvrij is, heb je geen omgevingsvergunning nodig en betaal je ook geen legeskosten. Het kan natuurlijk ook zijn dat een gedeelte van je verbouwing vergunningsvrij is. Deze situatie komt regelmatig voor. Bijvoorbeeld als je een vergunningsvrije aanbouw gaat maken, maar ook een opbouw waar wel een omgevingsvergunning voor nodig is. De bouwkosten van de aanbouw zullen in dit geval niet meegenomen worden bij het berekenen van de legeskosten.
De gemeente kan de definitieve legeskosten pas berekenen als de vergunning verleend of geweigerd wordt. Vooraf kan enkel een indicatie van de kosten gegeven worden. De legeskosten betaal je dus altijd achteraf.
“Je betaalt alleen legeskosten als je een omgevingsvergunning aanvraagt”
3. Waaruit bestaan legeskosten?
De hoogte van de bouwleges zijn per gemeente verschillend. Dat komt omdat iedere gemeente(raad) zelf bepaald hoe hoog de bouwleges zijn. Je bouwleges zijn wel altijd gebaseerd op de totale bouwkosten van je bouwplan, dat is bij iedere gemeente dus zo. Hiervoor wordt vaak de aanneemsom gebruikt exclusief de omzetbelasting. In bovenstaande paragraaf kon je lezen dat de leges alleen berekend worden over de bouwactiviteiten die vergunningsplichtig zijn.
3.1 Veel zelf doen
Ben je van plan om veel, of alles zelf te gaan (ver)bouwen? De gemeente hanteert de bouwkosten die je normaal gesproken zou betalen als je bijvoorbeeld een aannemer aan zou stellen.
Uiteindelijk bespaar je, in de meeste gevallen, wel veel geld als je veel zelf kunt doen. Echter heeft dit geen invloed op de legeskosten.
3.2 Legeskosten per gemeente
Zoals gezegd, iedere gemeente hanteert eigen legeskosten. Daardoor kan het zijn dat je voor een dakkapel in Zundert 7x zo veel betaald als in Roosendaal. De gemiddelde legeskosten voor een verbouwing tot 10.000,- zijn 369,-.
3.3 Speciale kosten
Naast de totale bouwkosten zijn er ook nog andere kosten die invloed hebben op de totale legeskosten. Hieronder kun je al deze kosten vinden.
- Afwijken van een voorbereidingsbesluit 350,-
- Toepassen van een tijdelijke afwijking 500,-
- Bij een algemene maatregel van een bestuur aangewezen buitenplanse afwijking 500,-
- Binnenplanse afwijking 500,-
- Verlengen van de aangegeven termijn voor bouwactiviteit in de aanvraag 500,-
- Wanneer activiteit in strijd is met bepaalde regels 500,-
- Een afwijking van een provinciale regelgevend 500,-
- Als de aanvraag in de omgevingsvergunning gaat om een aanlegactiviteit 650,-
- Als de aanvraag betrekking heeft op een activiteit omtrent een beschermd monument 300,-
- Als de aanvraag betrekking heeft op een activiteit omtrent een gemeentelijk of provinciaal monument 300,-
- Bij het brandveilig gebruiken van een bouwwerk 300,-
- Indien de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, wordt het tarief hiermee verhoogd. 600,-
3.4 Specifieke activiteiten
Naast de speciale kosten bestaan er ook nog legeskosten die betrekking hebben op speciale activiteiten.
- Onroerende zaak met alarminstallatie 350,-
- Opslaan roerende zaken 350,-
- Het maken van handelsreclame 500,-
- Algemene maatregel van bestuur aangewezen categorie activiteiten die van invloed kunnen zijn op de fysieke leefomgeving 500,-
- Tot de provinciale verordening, gemeentelijke verordening of waterschap veroordeling aangewezen activiteiten met invloed op de fysieke leefomgeving 500,-
- Het vellen of doen vellen van houtopstand 600,-
- Het maken, hebben of veranderen van het gebruik van een uitweg 650,-
- Aanleggen van een weg of verandering brengen in de wijze van aanleg van een weg 650,-
- Het slopen van een bouwwerk 1300,-
3.5 Goed om te weten
- Over aanvragen die buiten behandeling worden gelaten na toepassing van artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht moet een bedrag betaald worden van 250 euro
- Oordeelt het bevoegd gezag dat de activiteit geen omgevingsvergunning nodig heeft, is het tarief 250 euro
- Bedragen kleiner dan 125 euro worden niet in mindering gebracht
- Een behandeling van een aanvraag tot wijziging van voorschriften van een omgevingsvergunning bedraagt 250 euro
4. Hoe bereken ik mijn legeskosten?
In de vorige paragraaf kun je zien hoe de legeskosten opgebouwd zijn. Leuk en aardig, maar je wil natuurlijk gewoon weten hoe hoog de legeskosten voor jou zijn. Nu heb ik een handige site gevonden waar je heel eenvoudig je legeskosten kunt berekenen. Of dit 100% de correct zullen zijn, dat denk ik niet, maar het komt in iedere geval dicht in de buurt.
Je kunt ook handmatig de legeskosten berekenen. Iedere gemeente hanteert een ander percentage van de bouwkosten. Die zul je dus even op moeten zoeken voor je gemeente. Dat doe je door het volgende in te typen op Google; “leges verordening [jouw gemeente]”
Iedere gemeente heeft een verordening waar alle leges in vermeld staan. Scroll net zo lang in het document tot je bij het hoofdstuk omgevingsvergunning bent.
Wanneer je dit percentage gevonden hebt kun je dit bedrag optellen bij de eventuele speciale kosten die in paragraaf 3 genoemd worden.
- Voor Amsterdam is het percentage tot 50.000,- 3% van de bouwkosten.
- In Rotterdam is het percentage tot 35.900,- 1,6% van de bouwkosten.
- Den Haag heeft een eigen tool waarmee je de legeskosten berekent, maar hanteert tot 250.000,- een percentage van 1%
- De legeskosten die Eindhoven hanteert zijn uitgedrukt in prijzen, niet in precentages.
5. Bezwaar maken tegen je legeskosten
Je kunt natuurlijk ook bezwaar maken tegen de hoogte van je legeskosten. Heeft dat zin, jazeker wel. Een gezin uit de gemeente Heeze-Leende is hier een goed voorbeeld van. Zij hoefde zelfs helemaal geen leges te betalen. De gemeente moet namelijk ook aan bepaalde voorwaarden voldoen. Doen ze dit niet, dan zijn zei gebrekkig geweest en dat kan voor jou wel eens gunstig uitpakken.
Een voorbeeld hiervan is dat de gemeente het bestemmingsplan iedere 10 jaar moet vernieuwen of verlengen. Doen ze dit niet, dan mogen er ook geen leges geheven worden. Het is dus goed om altijd even te checken, want we kennen de gemeente allemaal, ze hebben de zaakjes zelf ook wel eens niet op orde. Je moet de leges wel altijd betalen. Mocht je bezwaar achteraf gegrond zijn, dan krijg je een bepaald bedrag terug.
6. Wat als ik mijn vergunningaanvraag intrek?
Wanneer je je vergunningaanvraag intrekt heb je in de meeste gevallen recht op een reductie van de legeskosten. Tijd is hierin de belangrijkste factor. Hoe eerder je er achter komt dat je je vergunningaanvraag wilt intrekken, hoe minder je nog maar hoeft te betalen.
- 75% reductie – Binnen drie weken na indiening bij een reguliere procedure. Bij een uitgebreide procedure binnen 6 weken.
- 50% reductie – Aanvraag ingetrokken tussen drie tot zes weken. Bij een uitgebreide procedure tussen zes en 18 weken.
- 50% reductie – Bij een gehele of gedeeltelijke weigering van de omgevingsvergunning.
- 25% reductie – Vergunning intrekken na zes weken of na 18 weken bij de uitgebreide procedure.
